بحث تمدید قرارداد اجاره ماجرایی است که در زمان سر رسید زمان اجاره قبلی هم مالک را نگران می کند و هم مستاجر. آیا این قرارداد باید شکل خاصی داشته باشد؟ آیا این قرارداد حتما باید در بنگاه املاک تمدید شود؟ افزایش نرخ به چه نحو است؟ ودیعه و اجاره چطور افزایش پیدا میکنند؟
در این فرصت من ، محمد مسعودی وکیل پایه یک دادگستری با تجربه صدها ساعت جلسه مشاوره حقوقی ، قصد دارم که به تفصیل به این سوالات پاسخ بدهم و سپس شما را با یکی از دستاورد های نوین موسسه اریکه عدل برای اولین بار در ایران ، یعنی سیستم تنظیم آنلاین قرارداد ها آشنا کنم. با من همراه باشید.
شکل و شمایل تمدید قرارداد اجاره
خیلی ها در جلسات مشاوره و محیط های کاری از من می پرسند که آیا تمدید قرارداد اجاره باید حتما در پشت برگه قرارداد قبلی انجام شود؟ اگر ما یک برگه جدید تهیه کنیم و روی آن قرارداد اجاره را تمدید کنیم و هر دو طرف امضا کنند چطور؟ آیا این توافق معتبر است؟
خب دوستان اینجا باید رسما به شما اعلام کنم که توافقی که برای تمدید قرارداد اجاره قبلی صورت می گیرد خودش یک قرارداد جدید است و با امضای طرفین اعتبار حقوقی پیدا می کند.
به همین خاطر اصلا مهم نیست که این توافق تمدید اجاره کجا مکتوب می شود. می تواند در پشت همان قرارداد قبلی باشد یا اینکه در یک برگه جدید مکتوب شود. مهم این است که طرفین با رضایت و قصد کامل این قرارداد جدید را امضا کنند.
تمدید قرارداد اجاره می تواند به صورت دست نویس باشد یا اینکه به صورت تایپی. البته من همیشه توصیه می کنم که یک سند مرتب و تمیز به صورت تایپی و پرینت شده تهیه کنید که دیگر هیچ شک و شبهه ای هم در محتویان آن نباشد.
افزایش نرخ اجاره در تمدید به چه نحو است؟
بحث افزایش نرخ اجاره در زمان تمدید هم موضوعی است که خیلی ها علاثه دارند درباره آن بیشتر بدانند. پایه و اساس این افزایش نرخ چیست و چگونه محاسبه می شود؟
به طور معمول هر سال دولت نرخ مجاز افزایش اجاره بها را اعلام می کند. مثلا در جلسه ستاد تنظیم بازار افزایش اجاره بها در سال 1401 در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد تصویب و اعلام شده است.
از نرخ افزایش اجاره بها که بگذریم ، باید ببینیم که این افزایش نرخ در کجا اعمال می شود. باید بگویم که این موضوع بستگی کامل به توافق موجر و مستاجر دارد و در یکی از مدل های زیر قابل اعمال است:
1- اعمال نرخ افزایش فقط در اجاره
2- اعمال نرخ افزایش فقط در ودیعه
3- اعمال نرخ افزایش در هر دو مبلغ ودیعه و اجاره بها
هر مدلی که انتخاب شود معمولا عرف این است که مبلغ ودیعه که در نزد موجر است را هم به اجاره تبدیل می کنند و سپس درصد افزایش را ضرب در کل مبلغ اجاره بها می نمایند. در تبدیل ودیعه هر 30 میلیون تومان ودیعه یک میلیون تومان اجاره در نظر گرفته می شود.
خبر خوب اینکه دیگر شما لازم نیست نگران تبدیل و افزایش این مبالغ بر اساس درصد افزایش باشید ، در سرویس تنظیم آنلاین قرارداد تمدید اجاره که در فروشگاه اریکه عدل در دسترس است شما فقط اجاره و ودیعه قبلی را به همراه درصد افزایش وارد می کنید و سیستم به صورت خودکار بر اساس مدل انتخابی شما افزایش ودیعه یا اجاره یا هر دو را محاسبه می کند.
تصویر بالا مربوط به فرم تنظیم آنلاین قرارداد تمدید اجاره است، همانطور که می بینید روی اجاره ماهیانه قرار گرفته و سیستم به صورت خودکار با تبدیل ودیعه به اجاره و در نظر گرفتن آن ، نرخ 25 درصد افزایش را در اجاره اعمال کرده است.
آیا تمدید قرارداد اجاره را حتما باید بنگاه املاک مهر نماید؟
نکته مهم بعدی در خصوص مهر و امضای قرارداد تمدید اجاره توسط بنگاه یا آژانس املاک است. آیا این کار ضروری است؟ پاسخ من به این سوال منفی است. همانطور که در بالا اشاره کردم این خود یک قرارداد جدید مبتنی بر توافقات قبلی است که با امضا طرفین آن رسمیت می یابد و امضا یا مهر دفتر املاک در اعتبار آن نقشی نخواهد داشت.
از نقطه نظر حقوقی قراردادی که برای تمدید اجاره تنظیم می کنید یک قرارداد از نوع عادی است و مهر و امضای بنگاه املاک نمی تواند آن را به سند رسمی تبدیل کند. مگر اینکه شما بخواهید برای تمدید قرارداد کد رهگیری بگیرید و در سامانه مربوطه موضوع را رسما ثبت کنید که در عمل موجر و مستاجر به دلیل هزینه های آن به سراغش نمی روند.
متاسفانه در عمل می بینیم که برخی املاکی ها هم برای تمدید قرارداد اجاره مجددا کمیسیون های هنگفتی را مطالبه می کنند که اصلا برای یک مهر و امضا منطقی و عقلانی نیست. مهر و امضای املاک فقط در حکم یک شاهد بر معامله می تواند معتبر باشد.
آیا برای تمدید قرارداد اجاره نیاز به شاهد داریم؟
از دیگر نکات مهم تمدید قرارداد اجاره بحث امضا شاهد یا شاهدها در ذیل قرارداد است. خیلی ها از من می پرسند که آیا لزومی دارد که قرارداد تمدید اجاره را به امضای شاهد برسانیم یا خیر.
حقیقت این است که گرفتن گواهی از شاهدین در قرارداد ها گذشته از هر باید و نبایدی به میزان اعتبار آن قرارداد می افزاید. این کار نه تنها ضرری ندارد بلکه به قدرت اثباتی قرارداد شما خواهد افزود.
به همین خاطر است که در سیستم تنظیم آنلاین قرارداد تمدید اجاره ما در انتهای قرارداد محلی را تعبیه کرده ایم که دو شاهد این سند را امضا نمایند. فقط دقت داشته باشید که این شهود باید افرادی معتمد ، عادل و در دسترس باشند که در فرض بروز اختلاف بشود از آنها کمک گرفت.
نحوه پرداخت اجاره بها و مبلغ ودیعه به چه شکل خواهد بود؟
نکته اینجاست که حتی اگر قرار است ودیعه و اجاره در قرارداد تمدید اجاره تغییری نکند این موضوع باید در توافق جدید صریحا قید شود. به هر حال این سرمایه مستاجر است که به عنوان رهن و ودیعه در اختیار مالک است و باید هرگونه شک و شبهه را در این خصوص از بین برد.
پرداخت بابت قرارداد جدید می تواند به یکی از اشکال زیر باشد:
- پرداخت نقدی به موجر در اول یا آخر هر ماه
- پرداخت به حساب بانکی موجر
- پرداخت از طریق صدور چک توسط مستاجر
مورد اول را من هرگز توصیه نمی کنم چرا که قدرت اثباتی آن بسیار پایین است. دو مورد بعدی برای پرداخت اجاره بها یا اضافه مبلغ ودیعه مناسب هستند. پرداخت از طریق صدور چک را موجرین می پسندند چرا که تضمین محکمی برای وصول اجاره در موعد مقرر دارند.
معمولا 12 فقره چک صادر می شود و با تاریخ های مشخص به موجر تحویل می گردد. رونوشت و کپی این چک ها یا هر چک دیگری که رد و بدل می شود باید به قرارداد تمدید اجاره پیوست شود.
همچنین اگر قرار است به حساب بانکی موجر اجاره ها پرداخت شود ، مستاجر باید تمامی فیش های بانکی را به خوبی نگهداری کند که اینها سند پرداخت دین است و از این باب اهمیت دارند.
دانلود نمونه قرارداد تمدید اجاره
همانگونه که اشاره کردم همکاران من در موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل برای اولین بار در ایران امکان تنظیم قرارداد تمدید اجاره را به صورت آنلاین فراهم کرده اند.
این سرویس به شما کمک می کند که یک قرارداد اختصاصی و اصولی در قالبی مرتب و منظم داشته باشید. این قرارداد ظرف 5 دقیقه ایجاد می شود و آماده امضاست با این حال می توانید بسته به نیازتان آن را ویرایش کنید. نمونه قرارداد تنظمی توسط این سامانه را می توانید از لینک زیر دانلود نمایید:
