تخلیه سرقفلی ملک تجاری توسط مالک

با سلام

پدر بنده  با پرداخت مبلغی یکباب مغازه بصورت قرار داد عادی سرقفلی در سال 1360  از شخص سومی که قرار دادمحضری دال بر سرقفلی داشته است گرفته است

در قرارداد اولیه مالک کلیه اختیارات واگذاری را در سرقفلی بعدی واگذار نموده است به مدت نامحدود و بدون  ذکر شغل خاصی.

حال وارثین مالک در سال 1380 در خواست افزایش اجاره بها را نمودند و قاضی باستناد ماده 4و 5 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 افزایش اجاره را قانونی دانسته و از آن به بعد هر سه سال با نظر کارشناس در حال افزایش می باشد.

ودر ادامه امسال مجددا وارثین درخواست کارشناس و پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه محل مورد سرقفلی را نموده اند.

سوال : 

1- بر اساس ماده 4  افزایش اجاره مشروط بر منقضی شدن مدت اجاره می باشد درحالی که قرار داد سرقفلی نامحدود و بدون تاریخ پایان قرار داد قید شده است.

2- به استناد ماده 19  قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 مالک در صورت تخطی 7 مورد مستاجر می تواند درخواست پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه محل سرقفلی را بنماید.

با توجه به موارد ذکر شده و اینکه مالک محل مورد نظر از روسای بازنشسته  ثبت اسناد بوده از جایگاه و نفوذ خود بر عوامل دادگستری و کارشناسان  استفاده نموده  و  قاضی  بدون توجه به سرقفلی بودن محل مورد نظر و قانون مربوط به سرقفلی رای دادگاه را دال بر افزایش اجاره بها و نیز دریافت حق کسب و پیشه  و تخلیه محل صادر نموده است, خواهشمندم بنده را در این زمینه راهنمایی نموده جهت جلوگیری از حق و حقوق پدری 74 ساله که تنها محل کسب درامد وی می باشد.

ضمنا کلیه مدارک و مستندات نیز موجود می باشد.

ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.
تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 19 ـ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود