در این پست به یاری وکلای دپارتمان املاک ، به موضوع تعمیرات آپارتمان توسط مالک و احتمال مزاحمت برای ساکنین خواهیم پرداخت . در این مقاله به موضوعاتی همچون بحث تعمیرات آپارتمان ، تغییرات آپارتمان ، احتمال مزاحمت همسایه و به طور کلی وظیفه مالک در تعمیر آپارتمان اشاره خواهیم داشت. با اریکه عدل همراه باشید.
مقدمه بحث در مقررات آپارتمانها
همانطور که مستحضرید به منظور تنظیم روابط ساکنین آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی ، قوانین و دستور العمل هایی از جمله قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن ، پیش بینی شده که موقعیت ساکنین را به منظور رفاه و آسایش بیشتر با تعیین محدوده وظایف و اختیارات هر یک از آنها مشخص نموده .
با توجه به توضیحات فوق در این مقاله قصد داریم تا با تبیین حق و حقوق ساکنین آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی قدمی هرچند کوچک در جهت آگاه سازی هموطنان عزیز از حقوق خود در محل زندگیشان برداریم.
در ابتدا موارد کلی را در حوزه مدیریت آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی اشاره می کنیم و در ادامه به بررسی و تحلیل یکی از مشکلات عمده ای که اکثر آپارتمان ها با آن روبرو هستند خواهیم پرداخت :
در ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها عنوان شده که در آپارتمان های مشمول این قانون در صورتی که مالکین بیش از سه نفر باشند ، موظفند مجمع عمومی تشکیل داده و در مرحله بعدی از بین خود یا افراد خارج از ساختمان مدیر یا مدیرانی را انتخاب کنند ، که هریک از آن ها دارای ویژگی ها و شرایطی به شرح ذیل باشند:
یک نفر باید برای مدیریت کلی مجموعه انتخاب شود و این شخص باید دارای اطلاعات کافی حقوقی و ساختمانی بوده و در امور اداری و مدیریت سابقه داشته باشد.
نفر دوم باید به عنوان مدیر داخلی انتخاب شود و سوابقی نیز در حوزه حسابداری و دفتر داری داشته باشد ، این شخص باید همه روزه با ساکنین منازل در تماس بوده و روحیه مناسب این کار را داشته باشد .
شخص سوم و چهارمی نیز باید به عنوان رئیس و معاون نگهداری و تعمیرات ساختمان انتخاب شوند که عهده دار عملیات روزانه مراقبت ، نگهداری ، تعمیر و سرپرستی وضعیت عمومی مجتمع باشند ، این افراد باید مهندس و دارای سوابقی در حوزه عملیات نگهداری ساختمان باشند .
یکی دیگر از اشخاصی که باید در آپارتمان هایی که بیش از 10 واحد دارند حضور داشته باشد سرایدار مقیم یا غیر مقیم است که در جهت بهبود کیفیت خدمات رسانی به ساکنان ، بسیار مفید خواهد بود.
در این صورت ساختاری به منظور مدیریت امور کلی و جزئی مجموعه ایجاد می شود و با تکیه بر تصمیم گیری جمعی ، تنظیم روابط بر طبق قانون صورت خواهد گرفت و مشکلی در امور جاری مجموعه روی نخواهد داد .
تعمیرات آپارتمان توسط مالک و احتمال مزاحمت برای ساکنین
ولی با همه این اوصاف گاهی مواردی پیش می آید که گاها موجب تضییع حقوق ساکنین می گردد که در این مقاله به صورت تفکیک شده ، بحث تعمیر آپارتمان توسط مالک و احتمال مزاحمت برای دیگر ساکنین را بررسی خواهیم کرد .
از مشکلاتی که عموما برای ساکنین آپارتمان ها پیش می آید ، زمانی است که یکی از مالکین تصمیم به ایجاد تغییرات در ملک خود یا تعمیرات کلی می زند ، در این وضعیت احتمال ایجاد مزاحمت برای دیگر همسایه ها و آسیب به مشاعات متصور است با این حال به لحاظ حقوقی مواردی در این باب مطرح است که به بررسی آن می پردازیم:
در حالت مذکور یکی از ساکنین نیاز به تعمیرات و تغییر در موقعیت ملک خود دارد و دیگری نیاز به آرامش در محل زندگی ، و باید دید آیا موقعیت یکی از این دو بر دیگری ترجیح دارد یا خیر ؟
بر اساس ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به ملک خود حق همه گونه تصرف و استفاده ای را دارد مگر اینکه قانون دیگری آن را استثنا کرده باشد،که در اینجا ماده 132 همان قانون می گوید ، کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که باعث ضرر رساندن به همسایه شود .
وظیفه مالک در تعمیر آپارتمان
با این توضیحات کلی و در نظر گرفتن عرف و اخلاق ، نکاتی اصولی را در این باب توضیح خواهیم داد:
اگر تعمیرات مالک آپارتمان و اجرای عملیات ساختمانی ضرری برای دیگر واحد ها نداشته باشد بی اشکال است ، ولی اگر تعمیرات مذکور ضرری به آپارتمان های دیگر از جمله سلب آسایش آن ها ایجاد کند غیر مجاز است مگر اینکه مالک عرف تعمیرات را با توجه به شرایط ملک و موقعیت آپارتمان چه به لحاظ فنی و چه موارد دیگر رعایت کند.
مثل استفاده از ابزارآلاتی که آسیب و صدای کمتری دارند و یا از لحاظ زمانی در ساعاتی از روز اقدامات را انجام دهد که زمان استراحت نیست و یا به لحاظ مدت ،پروسه زمانی تعمیرات را به حداقل رساند یا اینکه مالک آپارتمان با توجه به شرایط چاره ای جز دست زدن به تعمیرات با شرایط غیر قابل پیش بینی نداشته باشد ، مثل ترکیدن لوله آب و …
قانون مزاحمت برای ساکنین آپارتمان
با این حال در صورتی که ، در پروژه تعمیراتی مالک هیچ استثنایی وجود نداشته باشد و از طرفی هم اقدامات وی باعث ورود ضرر به همسایگان شده و در مواجهه با دستور العمل ها و آیین نامه اجرایی ساختمان و اعتراض ساکنین ، عملیات را متوقف نساخته و موجبات آسایش دیگران را فراهم نسازد.
می توان وی را حسب مورد بر طبق قانون مجازات اسلامی و قانون آیین دادرسی مدنی به عنوان مزاحم شناخت که در این صورت مدیر ساختمان حق دارد به نمایندگی از طرف سایر مالکان یا مالکانی که از این تعمیرات متضرر می شوند راسا علیه مزاحم در دادگاه حقوقی با اقامه دعوی یا تقدیم شکوائیه به دادسرا از وی شکایت یا طرح دعوی کنند ، و این در حالی است که در صورت محکومیت و سپس تجدید مزاحمت بر اساس قانون مجازات اسلامی علاوه بر رفع مزاحمت به حبس از شش ماه تا دو سال نیز محکوم خواهد شد .
در صورتیکه درباره قوانین وظیفه مالک در تعمیر آپارتمان اطلاعات بیشتر احتیاج داشتید میتوانید از وکلای متخصص این حوزه از موسسه حقوقی اریکه عدل وقت بگیرید و یا در صورت هر گونه سوال میتوانید از مشاوره آنلاین رایگان بهره مند شوید در خدمت شما هستیم.
17 پاسخ
درود بر شما,
با تشکر از مطالب مفید سایت .
از انجا که واحد روبرویی واحد من که کاملا قرینه واحد من مباسد اخیرا نسبت به تغییر اشپزخانه از محل قبلی خود به اطاق خواب که دیوار به دیوار اطاق خواب من میباشد و فاصله ان یک تیغه ه سانتی متری است و میخواهد سینک ظرفشویی را درست پشت دیوار اطاق خواب نصب کند و در مجموع این تغییرات علاوه بر ایجاد مسایل اتی مانند نشت اب و فاضلاب به اطاق خواب من ,صدای اب و باز و بسته کردن کابینتها و رفت و امد به اشپزخانه موجب سلب اسایش من میشودو من بارها به این.مورد اعتراض و سعی در متوقف کردن کار داشته ام لطفا بفرمایید ایا ابن اقدام همسایه را بر اساس قوانین.مربوطه و جاری(مثلا ماده 132) میتوان شکایت نمود؟
با تشکر
قانون باز سازی اپارتمان از لحاظ ایجاد مزاحمت برای همسایگان ناقص ، نارسا است و در ان هیچگونه حمایتی از حفظ ارامش و اسایش ساکنین نشده است . قانون باید به گونه ای باشد که هرکس که اقدام به باز سازی میکند باید ریز عملیات مورد نظرش را بطور کتبی با ذکر زمان و ساعات کار وغیره اعلام و از یکایک واحد های مجموعه رضایت نامه کتبی بگیرد و سپس شهرداری مربوطه با توجه به رضایت همه ساکتین مجوز مربوطه را بدهد نه اینکه هر کسی هر زمان که دلش میخواهد با هر حجم از تخریب و تغییر در واحد خودش تصمیم که میگیرد ، اقدام به باز سازی کند و باعث رنج وازار همسایگان شود و واحد یا واحد هایی که اسایش انها مختل شده را به دادسرا و‌دادگاه و … حواله بدهند که خودش دردسر مضاعف هست . البته همه اینها به میزان درک و فهم و شعور افراد اعم از کسی که متقاضی انجام کار هست تا قانونگذار و مجری و ….. برمیگردد که متاسفانه در این دوران بسیار کمرنگ و کیمیا و تقریبا نزد عده ای در حد زیر صفر است .
سلام از نظر کارشناسانه شما متشکرم. این دیدگاه را برای بررسی عموم منتشر می کنیم.
سلام من یک ماه هست دارم خونمون بازسازی میکنم خونه هم خالیه از ساعت ۹ صبح شروع میکنم تا ساعت ۱۷ تا جای که توانستیم از سرصدا کاهش دادیم دیروز با من دعوا کرده میگه باید ۲ روز دیگه بازسازی تکمیل کنید آیا ساکین حق دارن واسه من روز تعیین کنن؟ آیا قانون هست مثلا کسی خواست بازسازی کنه باید یک ماه تموم کنه ؟؟
با سلام من ۳ ماهه که وارد یک مجتمع ۷طبقه شدم و از روزی که اومدم این مجتمع در حال بازسازی بوده از جمله سنگ کردن دیوار راهرو ها که با صدای زیاد سنگ فرز همراه بوده و الان هم در حال داربست زدن جهت سنگ کردن نمای ساختمان هستند. سوال من اینه که ایا تنها مالکین باید موافق بازسازی بنا باشند و مستاجری که داره سکونت میکنه و مخالف این سر و صداها هست هیچ حقی نداره؟ و اگر داره چه جوری میتونه از حق خودش دفاع بکنه؟
با سلام
معمولا در مجوزی که این افراد برای تخریب و بازسازی و امثال اینها میگیرند یک بازه زمانی درج شده و خارج از آن نمی توانند ایجاد مزاحمت کنند. شما در ابتدا می توانید با تماس با 110 بابت آلودگی صوتی و ایجاد مزاحمت شکایت کنید و در صورتی که مشکل حل نشد به دادسرا مراجعه کنید . اگر اسناد و مدارکشان درست نباشد عملیات بلافاصله قابل توقیف است.
سلام
همسایه طبقه بالای ما حدود ۶ هفته هست در حال تخریب با صدای نسبتا شدید هستند. به شهرداری هم مراجعه کردم که متوجه شدم تا سه ماه مجوز نوسازی دارند. ساعت کاری شان از ۹ صبح تا ۱۴ و ۱۶ تا ۲۱ هست.خسارت جزئی نظیر چند ترک جزیی در واحد ما و اسیب جدی تر واحد کناری شان هم به وجود اوردند. میخواستم بدانم واقعا هیچ راه حلی برای این سلب اسایش وجود ندارد ؟
سلام خانه بالایی تعمیرات داره برداشته مستر روم حمامش را اتاق لباس کرده راهرو داخل اتاق خواب را که ورودیه حمام بوده توالت فرنگی زده سقف دوپوش کولر مارا خراب کرده لوله فاضلاب اصلی را سوراخ کرده وتوالتش و کفشور را وصل کرده بالای سر کانال کولر ما الان صدای دستشویی داخل اتاق میاد فردا نشتی پیدا کرد من باید کانال کولر وهمه را بکنم تا به لوله برسم عملا ملک مارا بهترین اتاقش را نابود کرده بهش هم که گفتم میگه خونه خودمه دلم می خواهد چشمت کور ناراحتی گمشو از اینجا برو شهرداری هم میگه مامجوز دادیم هرکار می خواد تو خونش می تونه بکنه ایا حتی سقف مارا سوراخ کنه توالت بزاره میگند برو دادگستری دادگستری هم میگه ما میزان خسارت اعلام می کنیم رفع خسارت باشهرداری این اقا پنجره ها طبقه اش راهم عوض کرده رنگ و سه مدل متفاوت با کل ساختمان ۵ طبقه ایا فریاد رسی هست به کجا باید مراجعه کنم ممنون از راهنماییتون
با سلام و احترام خدمت آقای آذری عزیز
بابت مشکلاتی که برای حضرتعالی پیش آمده است متاسفیم. قانونگذار در عمل راه را برای مطالبه خساراتی که همسایه مسبب ورودش بوده باشد باز گذاشته است ولی در این خصوص که آیا تغییر نقشه واحد آپارتمانی می تواند ارتباط مستقیم با ایراد خسارت به واحد پایینی باشد بنده مطمئن نیستم.
به هر صورت اگر اطمینان دارید که تغییر موارد فوق باعث ایراد خسارت در حال و آینده شده است می توانید دادخواست مطالبه خسارت و احیای وضعیت به حال سابق را بدهید. کارشناسی انجام خواهد شد و امید است از این راه بتوانید همسایه بالایی را اجبار به برگرداندن وضعیت به حالت سابق کنید.
سلام یکی از واحد های مجتمع به تازکی با کشیدن یک دیوار سیمانی در داخل آپارتمان اقدام به تفکیک آپارتمان خود از یک واحد به دو واحد نموده و قصد اجاره دادن واحد دوم را دارد چون این مجتمع ۱۲ واحدی و دارای ۱۲ پاکینگ و ۱۲ انباری و ۱۲ اف اف و بطور کلی ۱۲ واحدی می باشد آیا از نظر قانونی حق چنین کاری دارد . چون در حقیقت الان مجتمع ۱۳ واحدی شده البته آپارتمان ایشان ۲ درب مجزا دارد و به همین دلیل چنین کاری کرده به شهرداری هم شکایت کردیم گفتند باید جریمه ماده ۱۰۰ پرداخت کنه ولی مشکلی از نظر قانون نداره . ما قصد شکایت در دادگاه داریم چون این مجتمع ۱۲ واحدیه و الان یک واحد اضافه شده و مشکل برای همه ایجاد میشه
با سلام و احترام
باید دید که آیا مالک این واحد مجوزی برای تفکیک واحد خود داشته است یا خیر. این کار پایان کار ساختمان و صورتمجلس تفکیکی و همه اسناد مربوطه را دستخوش تغییر خواهد کرد.
اگر مجوز نداشته باشد به طور کلی این امر خلاف قانون است.
سلام ببخشید طبقه بالایی ما حدود یک ماه است که تعمیرات شدید دارد یعنی حتی سقف دستشویی و حمام مارا پایین ریخته و الان که به اون میگویم که بیا سقفو درست کن با دعوی و فحاشی و داد و بیداد من را از خانه خود بیرون کرده. آیا طبق قانون می‌شود از ایشان شکایت کرد؟
با سلام ، بله تحت عناوینی همچون آلودگی صوتی و مطالبه خسارت می توان علیه این شخص اقامه دعوی کرد.
باعرض سلام و احترام
آیا مواردی که در بالا به آن اشاره نمودید، شامل غیرآپارتمان(خانه‌های ویلایی که همسایه 6 ماه تمام است بابت تعمراتش مزاحمت ایجاد کرده است) هم می‌شود ؟
سلام بله فرقی نمی کند. بحث مزاحمت املاک مجاور مطرح است.
سلام
آیامیشوددرآپارتمانی که ۶واحدی ست، ودرهرطبقع دوواحدوجوددارد،،،،،،محل قرار گرفتن درب ورودی واحد خود را تغییر داد.
با سپاس
با سلام به نظر می رسد تغییر محل درب تغییر در نقشه واحد نباشد اما اگر وصف فضای داخل را عوض کند مثلا سالن به اتاق تبدیل شود ممکن است تغییر باشد. توصیه ما این است که با شهرداری منطقه خودتان مشورت کنید.