در قرارداد خرید ملکی خارجی طرفین قرارداد مسئولیت ها و تعهداتی دارند که بنا به قوانین کشور مورد نظر برای هر دو طرف خریدار و فروشنده ملک رعایت آن الزامی می باشد. در این فرصت ، من محمد مسعودی ، وکیل بین المللی قصد دارم در مطلب راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی ، در مورد نکات حقوقی قرارداد صحبت کنم.
در دپارتمان املاک موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل و با همکاری دپارتمان مهاجرت و اپلیکیشن اینوستایم (Investime) فعالیت های گسترده ای در حوزه خرید ملک خارجی و سرمایه گذاری در این حوزه انجام میشود. در تمامی پرونده ها رعایت کلیه نکات حقوقی قرارداد ملکی خارجی اهمیت بسیار زیادی دارد.
ما د موسسه اریکه عدل درک می کنیم که خرید ملک خارجی موضوعی است که بخش عمده ای از سرمایه افراد را متوجه خود می کند و دقت در یک قرارداد همه چیز تمام تکلیف ما به عنوان وکیل موضوع است. ویدئوی زیر را در این خصوص با حضور محمد مسعودی ، وکیل بین المللی و متخصص در امور تجارت بین الملل تماشا کنید:
[aparat id=”45fpA”]
درخواست مهلت برای امضای قرارداد
اولین نکته راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی ، یک بحث مرتبط به روانشناسی مذاکرات قراردادی و پرستیژ امضا بر میگردد. یک فرد عاقل و حسابگر هرگز قرارداد را در اولین جلسه مذاکرات امضا نمی کند. این همان دلیلی است که ما بخاطر آن در همه مواردی که می خواهیم پرونده بپذیریم قبل از جلسه پیش نویس قرارداد را برای مراجع اریکه عدل ارسال می کنیم تا بررسی هایش را انجام دهد و حتی آن را به نظر سایرین نیز برساند.
شما با درخواست مهلت برای بررسی قرارداد هیچ چیزی را از دست نمی دهید. فریب بازار گرمی ها و کلک های حاضرین در جلسه را نخورید. آنها عجله دارند که شما قرارداد را امضا کنید اما شما نباید در این خصوص تعجیل کنید.
برای امضای قرارداد درخواست مهلت کنید تا بتوانید از وکلای متخصص در خصوص آن مشاوره بگیرید و نقاط ضعف و موارد خطرناک را شناسایی و حذف کنید. این کار جزء پرستیز های مهم مذاکرات قراردادی است بنابراین با شهامت این کار را انجام دهید.
درخواست رویت اصل سند مالکیت یا کپی آن
نکته مهم دیگری که باید در ادامه راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی وظیفه دارم که به آن اشاره کنم ، اطمینان از مالکیت قطعی فروشنده بر ملک مورد معامله است. به عبارت دیگر ما باید مطمئن شویم که ملکی که می خواهیم بخریم و برای آن پای قرارداد برویم حتما به نام فروشنده باشد و فروشنده حق انتقال مالکیت را داشته باشد.
یکی از ترفند هایی که من در مذاکرات قراردادی به کار می برم این است که در جلسه مذاکرات قرارداد ، بلافاصله درخواست می کنم که همه اسناد مالکیتی ملک مورد نظر ارائه شود. از نقطه نظر روانشناسی قراردادی ، اگر طرف ریگی به کفش نداشته باشد اینجا بدون وقت کشی و تعلل این مدارک را به ما وکلا ارائه می دهد و من می توانم مسائل بالا را به دقت بررسی کنم.
شما هم حق دارید به عنوان خریدار و کسی که وجه قابل توجهی را می پردازد ، درخواست کنید که اصل اسناد مالکیتی و کپی آنها به رویت شما برسد و شما فرصت بررسی و مشورت با وکلای خود را در خصوص صحت و سقم این مدارک داشته باشید.
بررسی صحت اطلاعات و اعتبار سنجی طرف قرارداد
این نکته راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی ممکن است در ذهن شما بسیار ساده به نظر برسد ولی اهمیت آن انکار نشدنی است. همانطور که همه ما می دانیم یکی از بخش های اصلی قرارداد ، مشخصات طرفین آن است. اگر در حال امضای قرارداد برای خرید ملک خارجی هستید ، اجازه ندهید دفتر و دستک و ظواهر طرف قرارداد گولتان بزند.
حتما از قبل اطلاعات شرکت فروشنده را بررسی کنید، نام شرکت ، نام مدیر و صاحبان امضا باید کنترل شوند و با قرارداد انطابق داده شوند. بدون تایید این موارد هرگز قرارداد را امضا نکنید و حواستان را سر این موارد حسابی جمع کنید.
در نکات قبلی شما رونوشت سند مالکیت را در اختیار دارید ، اکنون باید نام و مشخصات طرف قرارداد را با مندرجات سند تطبیق دهید و از این موضوع هم کاملا اطمینان پیدا کنید.
بررسی صلاحیت امضا کننده قرارداد خرید ملک خارجی
چه کسی قرارداد خرید ملک خارجی را امضا خواهد کرد؟ مدیر شرکت سازنده ، مدیر فروش یا شخص دیگری؟ چرا ما باید صلاحیت امضا کننده را بررسی کنیم؟ اصلا این موضوع به چه معناست؟ در ادامه در این خصوص برای شما صحبت می کنیم.
نکته اینجاست که صلاحیت مدیران شرکتها در اسناد و مدارک ثبت شرکتها تعیین شده است. وقتی شما از یک شرکت سازنده خارجی ملکی خریداری می کنید ، در حقیقت این شرکت در حال فروش اموال خود به شماست. حالا سوال اینجاست که آیا مدیر یا هر کس دیگری که قرارداد خرید ملک خارجی را امضا می کند.
اینجا بحث صلاحیت های این مدیر در اسناد ثبتی و شرکتی مطرح می شود. شما باید مطمئن شوید که به موجب اسناد داخلی شرکت این مدیر قانونا اجازه دارد که ذیل این قرارداد را امضا کند. به دلیل اهمیت این موضوع تلاش می کنم که در مقاله ای جداگانه به صورت مفصل به موضوع صلاحیت مدیران اشاره کنم.
بررسی کلیه مندرجات و متعلقات ملک در قرارداد
در ادامه راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی باید به متعلقات ملک که در قرارداد درج می شود توجه کرد. ملکی که در خارج از کشور به شما معرفی می شود و شما آن را رویت می کنید مسلما دارای متعلقات مشخص است.
به فرض مثال آشپزخانه با محصولات فلان شرکت آلمانی تجهیز شده ، جنس درها از نوع با کیفیت و ضد سرقت است، کفپوش و پارکت مشخصات خاصی دارد و همچنین از شیرآلات و لوازم بهداشتی مشخصی استفاده شده است و ….
شما باید دقت کنید که در قراردادی که امضا می کنید تمام این مشخصات به همان شکل که به رویت شما رسیده است ، با جزئیات کامل درج شود. این موضوع در زمان تحویل ملک و در صورت تخلف فروشنده برای شما بسیار مفید خواهد بود.
توجه به زبان قرارداد خرید ملک خارجی
مساله بعدی و مهم در ادامه راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی بحث زبان قرارداد است. طبق تجربه من می بینم که در کشورهایی که سرمایه گذاری ایرانیان رواج دارد ، شرکت های سازنده تمایل دارند قرارداد را به زبان رسمی کشور خود تهیه کنند.
به طور مثال من این قضیه را بارها در ترکیه ، امارات ، اسپانیا ، پرتغال و یونان دیده ام. دوستان ماجرا از این قرار است که این قرارداد یک توافقنامه بین المللی است. در هر قرارداد بین المللی باید به طرفین آن احترام گذاشته شود و در کنار زبان رسمی کشور مورد نظر ، زبان انگلیسی هم گنجانده شود.
من در مقام حفظ حقوق موکلینم ، همیشه شرکتهای سازنده را الزام می کنم که زبان انگیسی را هم به قرارداد ها اضافه کنند و از این طریق به طرف قرارداد خود به عنوان یک عنصر بین المللی احترام بگذارند.
نکته دیگری که در این مساله باید در نظر داشت بحث اعلام زبان اصلی قرارداد است. در قراردادهای دو یا چند زبانه عرف است که یک زبان را به عنوان زبان اصلی انتخاب می کنند و در صورت بروز اختلاف بین ترجمه ها ، اعلام می شود که باید به زبان اصلی برای رفع اختلاف رجوع شود.
به همین خاطر است که من در این مورد دقت بسیار بالایی به خرج می دهم. به طور مثال من به عنوان یک وکیل بین المللی به زبان انگلیسی مسلط هستم ولی به زبان یونانی خیر ولی می توانم از مترجمین معتمد خود استفاده کنم و نسخه یونانی را به طور کامل با نسخه انگلیسی تطبیق بدهم تا اختلاف یا تفسیر اشتباهی وجود نداشته باشد.
توجه ویژه به شرایط پرداخت ، جریمه ها و خسارات
شما نباید از اینکه ببینید قرارداد خرید ملک خارجی به صورت یک طرفه و به نفع شرکت سازنده یا شرکت فروشنده تنظیم شده است، تعجب کنید. این شرکتها سالهاست که کارشان همین است و یک دایره حقوقی و گروهی از وکلا دارند که وظیفه شان حفظ منافع حداکثری شرکت است.
با این حال باید به خاطر داشته باشید که همه چیز در قرارداد قابل مذاکره است. اصلا مذاکره یکی از حقوق ابتدایی شما با عنوان طرف قرارداد است. پس اگر بتوانید ایرادات و نقاط ضعف قرارداد را شناسایی کنید ، میتوانید برای رفع آنها هم مذاکره کنید.
دقت کنید که شرایط پرداخت مثل پیش پرداخت و مراحل پرداخت دقیقا همانطوری که قبلا توافق شده است در قرارداد ذکر شده باشد. معمولا در این قرارداد ها برای تاخیر پرداخت جریمه هایی در نظر گرفته شده است. شما باید مواعد پرداخت را با توانایی و امکانات پرداخت خود تطبیق دهید تا تاخیر نداشته باشید.
شرایط پرداخت ، جریمه ها و خسارات در مقاله راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی حکم برنامه ریزی مالی شما برای خرید ملک است بنابراین باید در آنها دقت بالایی داشته باشید.
توجه به بند فورس ماژور در قرارداد
در یکی از قراردادهایی که اخیرا در استانبول ترکیه وکیل آن بودم ، در بخش فورس ماژور درج شده بود که در صورت نوسان قیمت ارز شرکت سازنده می تواند تحویل واحد را تا اطلاع ثانوی به تاخیر بیندازد! اینجا یک نکته مهم راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی خودش را عیان می کند.
من به مدیر فروش شرکت مربوطه گفتم که این شرطی که شما نوشتید به این معناست که اگر پزوی مکزیک یا روپیه هند هم بالا و پایین شود شما می توانید تحویل آپارتمان را به تعویق بیاندازید!
من این شرط را به ” افزایش ناگهانی قیمت لیر ترکیه در حد خارج از عرف ” تغییر دادم. در این کاری که من کردم هم گزینه کاهش قیمت حذف شد و هم ارز را به لیر ترکیه محدود کردم.
شما هم باید در این خصوص دقت کافی را داشته باشید که شروط قرارداد به ضرر شما نباشد و منافع شما را به خطر نیندازد.
قیمت ملکی خارجی را در ایران نپردازید!
من در همه مقالات و آموزشهای و ویدئو ها به این موضوع بارها تاکید کرده ام. الان هم این موضوع در راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی جزء موارد مهم است. بسیاری از شرکتهای خارجی در حال تبلیغ هستند که ما پول ملک را در ایران و به صورت ریالی دریافت می کنیم. این کار ایرادات زیادی دارد از قبیل:
- عدم برقراری جریان مالی میان خریدار و فروشنده
- عدم توانایی اثبات وارد کردن سرمایه به کشور مقصد
- افزایش احتمال کلاهبرداری اشخاص واسط
همین موارد بالا کافی است که شما را از پرداخت ریالی منصرف کند. شما به جریان مالی برای اثبات قرارداد و الزام فروشنده به تحویل ملک نیاز دارید و استناد به پرداخت در ایران در دادگاه ها عملا کاربردی ندارد.
از سوی دیگر در قوانین مهاجرت از طریق سرمایه گذاری ، شخص باید اثبات کند که سرمایه را به صورت قانونی به کشور مقصد وارد کرده است و با آن به خرید ملک مبادرت ورزیده. بنابراین در این مورد هم هوشیار باشید.
نتیجه بحث
مطلب راهنمای جامع قرارداد خرید ملکی خارجی بر اساس تجارب و تخصص ما در حوزه مهاجرت و خرید ملک خارجی نوشته شده است. وقتی که قصد خرید ملک خارجی دارید ، وکلای متخصص را دوستان خود بدانید و از آنها کمک بگیرید. باور کنید که هزینه های پیشگیری در این موارد بسیار پایین تر از دادخواهی در کشور غریب است.
اجازه بدهید وکیل متخصص در خط مقدم برای حفظ منافع شما تلاش کند و تمامی راه های سوء استفاده را بر سودجویان ببندد.
موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل با برند زیر مجموعه خود یعنی اپلیکیشن اینوستایم (Investime) امور حقوقی مهاجرت و خرید ملک خارجی را به صورت تخصصی ارائه می دهد.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر درباره نکات حقوقی انواع قراردادهای ملکی در خارج از کشور می توانید با مشاوران اریکه عدل تماس گرفته و برای رزرو وقت مشاوره حضوری یا اینترنتی اقدام نمایید. رزرو وقت از طریق صفحه تماس با ما امکان پذیر است.
پرسش و پاسخها
نمونه ای از پرسش و پاسخها در خصوص خرید ملک خارجی را اینجا قید کرده ایم. شما هم اگر سوالی دارید می توانید در سامانه مشاوره حقوقی آنلاین اریکه عدل مطرح کنید و از وکلا پاسخ بگیرید.
ریسک قراردادهای خرید ملک خارجی چقدر است؟
وکلا و دایره حقوقی شرکتهای سازنده و شرکتهای فروشنده در تلاش هستند تا قرارداد ها را به نفع خودشان تنظیم کنند بنابراین ریسک قراردادهای خرید ملک خارجی بالاست.
آیا قرارداد خرید ملک خارجی حتما باید دو زبانه باشد؟
بله ، این قرارداد به دلیل حضور عنصر بین المللی ( خریدار) باید حداقل در دو زبان محلی و انگلیسی تنظیم شود.
