در این پست در خصوص نحوه محاسبه نقل و انتقال املاک و مستغلات مباحثه خواهیم کرد . بسیاری از افرادی که قصد خرید و یا فروش ملک را دارند اطلاع کافی در خصوص مالیات خرید و فروش ملک ندارند و این موضوع می تواند سبب تضییع حقوق آنان در برخی از اقدامات ضروری جهت انتقال ملک و سند آن شود . با اریکه عدل در پست نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک یا مالیات خرید و فروش ملک همراه باشید .
نرخ مالیات نقل و انتقال املاک
نرخ مالیات نقل و انتقال املاک یکی از سوالاتی است که با هر بار خرید و فروش ملک برای خریدار و فروشنده مطرح می گردد و اینکه نحوه محاسبه نرخ مالیات مربوط به نقل و انتقال املاک به چه صورت هست که با توجه به خاص بودن نقل و انتقال املاک لازم هست که از کارشناسان سازمان امور مالیاتی پرسش گردد. در این پست نرخ مالیات نقل و انتقال املاک و انواع مالیات نقل و انتقال املاک به همراه یک مثال کاربردی را خدمت شما آموزش خواهیم داد. در ابتدا قابل ذکر است که طبق (ماده ۵۹ ق.م.م): نرخ مالیات نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵% (پنج درصد ) مشمول مالیات میگردند.
مبداء محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
به موجب قانون مالیاتهای مستقیم مبداء محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک ، ارزش معاملاتی ملک یا ارزش منطقه ای است نه ارزش واقعی و بازاری . به روایت دیگر اداره دارایی برای محاسبه مالیات خرید و فروش ملک ، ارزش و فی بازاری ملک را در نظر نمی گیرد بلکه ارزش معاملاتی را ملاک قرار می دهد . خبر خوب اینکه ارزش معاملاتی املاک از ارزش واقعی آنها به مراتب پائین تر می باشد .
به موجب ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم :
نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی وبه نرخ 5% (پنج درصد ) مشمول مالیات میگردند.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک
در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه آن تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک می باشد فاکتورها و پارامترهای متعددی بسته به نوع ملک دخالت دارند که بصورت اجمالی می توان به موارد ذیل اشاره نمود :
مساحت عرصه- مساحت بنا – قدمت بنا یا سال ساخت بنا – نوع اسکلت بنا – تاسیسات و تجهیزات بکار رفته – نوع استفاده و کاربری ، نوع مالکیت -بر خیابان محل وقوع ملک و…
مثال محاسبه ارزش معاملاتی
به چند مثال در خصوص محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:
مورد انتقال یکدستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل :
– مساحت مفید آپارتمان 29/132 متر مربع با ارزش معاملاتی 36.410.441 ریال
– قدرالسهم از عرصه 76/43 متر مربع با ارزش معاملاتی 9.364.640 ریال
– پارکینگ و مشاعات 36/41 متر مربع با ارزش معاملاتی 4.553.438 ریال
آسانسور دارد – با ارزش معاملاتی 1.116.225 ریال
مجموع ارزش معاملاتی آپارتمان مورد انتقال 51.444.744 ریال
مالیات نقل و انتقال 2.572.237 = نرخ 5% * 51.444.744 ریال
مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی )
( ماده 59 ق.م.م ) : انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی صاحب حق به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ واگذاری از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.
(تبصره 2 ماده 59) تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل
مالیات بر درآمدحاصل از ساخت و فروش
به موجب ماده 77 قانون مالیات های مستقیم ، اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد (10%) به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود اشخاص حقیقی یا حقوقی ، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود .
مثال : اگر سال ساخت آپارتمان مورد انتقال در مثال قبل را کمتر از دو سال در نظر بگیریم محاسبه مالیات موضوع ماده 77 بشرح ذیل می باشد :
مجموع ارزش اعیان 42.080.104 ریال
مالیات موضوع ماده 77 4.208.010 = نرخ 10% (ماده 77 )* 42.080.104 ریال
مثال :محاسبه مالیات حق واگذاری محل :
ماخذ وجه دریافتی صاحب حق (مبلغ رد و بدل شده بابت حق واگذاری یا سرقفلی محل ) 3.000.000.000 ریال
مالیات نقل و انتقال جق واگذاری محل (مالیات سرقفلی ) 60.000.000 = نرخ 2 % (ماده 59) * 3.000.000.000 ریال
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی ) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل ، مشمول مالیات به نرخ 2% موضوع مواد 78 و 59 ق.م.م می باشد .
مثال : مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت (حق مالکانه ) 100.000.000 ریال
مالیات حق مالکانه 2.000.000 = نرخ 2 % * 1.000.000.000
